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评论:多条融资通道被封 下半年中小房企更难熬

融资渠道在下半年受阻,中小型住房企业更难以实现e959-iakuryw9780880.png

林晓

住房公司终于忍不住了。人民法院公告网显示,截至7月23日,全国共有271家房地产公司宣布今年破产清算。这些企业不仅仅是不为人知的中小型住房企业。上市房屋公司银鹰集团在全国500强中排名第215位,也处于破产阶段。中国国际经济交流中心副主任黄奇帆对未来的住房企业进行评判,认为未来十年中国房地产开发企业的数量将减少三分之二以上。

但是,目前中国房地产市场发展非常顺利。国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动显示,一,二,三线城市新建商品住宅销售价格相同或低于上个月。城市二手房增加;三线城市的增长率略有扩大。

上半年,全国房地产开发投资同比增长10.9%,增速比一季度回落0.9个百分点。全国商品房销售面积平方米,同比下降1.8%。全国商品房销售额1亿元,同比增长5.6%,增速与第一季度持平。房地产市场整体基调继续平稳运行。

房地产市场非常稳定,但房地产公司在大面积破产。为什么?中国目前房地产市场的最大特点是,无论购买或投资需求如何,人民都非常强大。与房地产供应相比,新一代年轻人结婚并买房,农村人在城里买房。这种需求非常强劲。与此同时,投资需求也非常强劲。虽然居民的杠杆率正在扩大,但市场缺乏良好的投资产品配置,股票市场不发达,难以产生财富效应。央行的货币政策极度宽松,市场利率下降然后下跌,房地产价格永远是永远的。崛起的神话深深植根于人民,买房子是金钱。但与此同时,我国的土地供应由政府垄断,土地供应不足,导致供需矛盾。因此,我们看到近期苏州和洛阳等地房价的压力。这是目前房地产市场稳定的基础。

与此同时,我们看看今年上半年的货币供应情况。截至今年6月底,广义货币(M2)余额为192.14万亿元,同比增长8.5%。增长率与上月末相同,比上年同期提高0.5个百分点。 2018年上半年,GDP增长率为6.8%,通胀增长率为1.9%,M2增长率为8%。今年6月,CPI上涨2.7%,GDP增长6.3%。根据货币增长率与降级和价格通胀增长率相适应的原则,今年的货币与去年相比基本稳定和宽松。

件,许多资金正在进入住房企业。从房地产信托的角度来看,根据溥仪标准数据,2019年上半年共发行房地产信托产品2,954种,占39.43%,房地产信托“输液“到房地产市场4500亿元。

在严格的行政控制下,尽管住房公司的融资仍相对宽松,但仍有许多公司已经死亡。

在下半年,融资渠道开始逐渐收紧。首先,资产负债表外信托贷款是中小型住房企业的主要融资渠道。今年上半年,许多中小型住房企业得以挽救。此频道已被屏蔽。

7月初,中国银行业监督管理委员会(银监会)最近对房地产信托业务经历过度增长和过快增长的信托公司发起了一次谈话提醒。这些信托公司需要控制业务增长并改善风险管理和控制。他们是信托业的代表公司。

同样在7月初,国家发改委发布了一份文件,要求房地产公司发行外债,以取代明年到期的中长期离岸债务。未来,海外房地产融资只能在股票上发表文章,不可能增加配额。此外,以前没有发行过外债的企业也不能增加海外融资。此外,外资企业只能偿还外债,不能用于偿还国内债务,也不能用流动资金补充和发行外债进行征地。

7月份,房地产公司在国外发行债券的利率很可怕。据不完全统计,7月初,超过15家住房公司宣布发行美元债券,规模超过100亿美元。大型优质企业对美元债券的利率较低,中小型住房企业接近12%,部分中小型企业甚至高达15%。

房地产企业ABS也是住房企业融资的一种方式。 2019年上半年,住房企业ABS净融资规模突破1200亿元。住房企业的ABS融资已成为住房融资的重要组成部分。房地产ABS尚未全面出现严格监管,下一步可能是房地产企业的主要融资渠道。

发行国内债券可能是下半年住房融资的主要渠道。 2019年上半年,房地产业发行国内债券441种,发行总额约3458亿元,占发行债券总额的2.04%;发行了约94种外币债券。该问题的总规模约为400亿美元。国内债券发行没有强有力的监管政策。但是,债券和ABS的发行也非常严格。

无论如何,上半年房屋公司破产了237家。经过三大发展贷款融资渠道,信托和海外债券在下半年被切断,住房企业面临生死折磨。

融资渠道不仅有限,而且下半年房地产企业面临的债务压力前所未有。数据显示,2019年需要偿还的信用债额高达4113亿元,下半年还款额为76.3%,下半年还款。压力更大。

对于目前的住房企业来说,融资能力是生存的能力。融资能力较差的住房企业将被低成本融资的国有企业和强大的住房企业所吞噬。房地产市场将掌握在数十名寡头手中。

未来的市场结构将是政府控制土地供应,房地产寡头垄断房地产开发,房价保持稳定。这种情况将持续多年。

孟俊莲主编:严学东贾振飞