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王振华丑闻一个月,卖上百亿资产,新城控股有多缺钱- -- 焦点

原董事长王振华涉嫌捣毁女孩丑闻一个月。惠而浦中心的新城控股公司大声说,它将像往常一样完成2700亿的销售目标,同时集中出售资产,但有太多的地方要求钱。新城控股的资金链似乎并不那么容易。稳定。

本文来自无冕财务(ID:wumiancaijing)和原创者,作者:陈昕淼主编:陈健,设计:陈快乐,编辑助理:苏欣然

“黑天鹅”对新城控股集团有限公司(.SH,以下简称新城控股)的影响仍在继续。

8月3日,根据《新京报》,名为“扬州新城悦盛房地产开发有限公司”(简称“扬州悦盛”)的商业项目公司由4亿元变为3304万元。减少率接近20%。一些业内人士认为,这是新城控股提取资金的一种方式。

自7月3日起,王振华涉嫌无视女孩丑闻,新城控股已陷入股价跳水危机,估值下滑,机构评级下调,并走上自助出售资产的道路。截至目前,新城系已就23个项目签订转让协议,回笼资金95.94亿元

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▲新城控股前董事长王振华。

同时,截至今年6月30日,新城控股合并范围内的贷款金额约为人民币900亿元,其中下半年到期的公开市场融资金额和其他金融机构的借款分别为人民币63亿元和人民币70亿元。 133亿元。

目前,似乎今年的债务偿还面临压力。然而,新城控股董事长王晓松仍然强调,今年2700亿元的销售目标将保持不变。 Newtown Holdings这么容易吗?

快速提取资金

在暴风雨中,新城打破了生存之道,而房屋公司纷纷赶来追捕,金科无疑成为最强大的“猎人”。

7月28日,新城发展控股(.HK)宣布已向金科(.SZ)子公司共转让8个房地产项目,总金额约为27.37亿元。 「出售事项所得款项将用于本集团的一般营运资金及其余项目的各项开支及稳定及安全运作。」

这不是金科第一次出现在买方席位上。自7月22日以来,新城控股已澄清市场传言称“已经安排并协商出售约40个项目(包括合资项目)”,金科的猎物从未缺席。

截至目前,金科已部分或全部接管新城16个项目,总投资54.75亿元。在这方面,一些熟悉此事的人士表示,New Town Holdings的大部分销售都是快速转向的项目,接盘方可在很短的时间内通过销售回笼资金做大规模。这可能是金科在布局中具有最大价值的价值。

经过三轮销售,新城控股上架的40个项目已经转移23个,回报95.94亿元。除金科外,还有龙湖房地产,宝龙房地产,中骏集团,仁恒置地等。

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▲新城控股转让的部分项目。

根据新城控股的公告,这轮转让项目是一个新收购的,未售出的纯住宅项目。新城控股可以从该项目的销售中退出多少钱?

总体而言,在出售价值方面,新城控股可以在下半年推高商品价值。截至2019年6月30日,新城控股的股权销售额约为5800亿元人民币,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元

然而,王振华的丑闻可能会对这些住宅项目的销售产生负面影响。 58最近的事件对新城控股产生了巨大影响,并将对公司目前的销售产生直接影响,“58住房研究所首席分析师张波表示。独立房地产评论员李连元认为,未来新城控股可能会通过降价和住宅促销来寻求发展。

我的悦广场至少要花费360亿美元

“新城市的问题是现金流。”于汉的研究主任余晓宇曾向媒体指出,住宅项目对开发商来说是不可或缺的,但新城市的业务在过去两年中发展迅速,2020年达到100家在五岳广场,复杂的投资非常大。一旦现金流出现问题,很可能会逆转企业本身。

尽管发生了黑天鹅事件,纽卡斯尔控股公司还没有改变其商业房地产计划,这意味着持续投入巨额资金。

根据新城控股的计算,今年将在全国开设22个霍悦广场。目前,它已经开放了4个新的,还有18个等待开放。据“房地产媒体”此前披露,一个吾悦广场的建造成本基本都在20亿元以上。根据这一计算,这座18层高的五岳广场至少要花费360亿元人民币。

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▲青岛新城五岳广场。

另一方面,在小玉看来,“如果企业想要长期发展,那么企业就是长期的利润保障,但如果利润达不到预期,它们就会成为拖累。”

根据Clarion研究中心的分析,根据新城年报的数据,吴越广场2017年和2018年的平均单项租金和管理费收入分别为4.4亿元/年和5000万元/年。根据企业计划,新的五月广场将于2019年开业,同年将实现40亿的收入目标。五岳广场单项工程平均收入应达到6.2亿元/年。

考虑到新开业的商业地产项目需要一定的布局周期,如何在短时间内实现平均单项工程的收益增长,将考验企业商业地产的运营能力。

根据“棱镜”报道,五岳广场具有很好的收取租金的能力,其运营效率不高。虽然2000年吴越广场的平均入住率为98%,但每平米租金仅为542元,其对标的万达广场则达到916元远远落后于华润,大悦城和恒隆。今年只有三个五月广场,租金超过1亿。这两家公司位于王振华的故乡常州,经营了7年。

融资压力飙升?

在新的城市增持快速销售项目的背后,最突出的一点是信贷危机造成的融资不确定性。

对此,新城控股还表示,正在积极与各大银行和非银行金融机构,主要合作伙伴和投资机构及时沟通,寻找融资来源,保证债务的安全支付和公司的运作。

虽然没有消息称新城控股的融资受到阻碍或影响,但诚信,穆迪,标准普尔和惠誉等评级机构纷纷下调新城评级。平安基金,瑞银瑞银基金和富国基金先后对新城市的估值进行了修订。

穆迪高级副总裁曾启贤表示:“新城发展新城集团前董事长王振华先生证实,逮捕批准后,两家公司的声誉,经营和融资渠道可能受到不利影响。 “

数据显示,截至今年6月30日,新城控股合并范围内的贷款金额约为900亿元,其中公开市场融资余额约为420亿元,其中约18亿美元。海外美元债务和约161亿美元的银行间债务融资工具。人民币和交换债券总额约为137亿元人民币。

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▲新城控股的资产和负债,图片来自界面新闻。

就债券而言,根据风电系统数据,新城控股共有29只未到期债券,包括一般公司债券,一般中期票据,私人债务和超短期融资债券,总额金额为309.88亿元。

值得注意的是,新城控股的融资成本正在增加。数据显示,2018 年其融资成本 6.47%,相较 2017 年末提升 1.15 个百分点

在股权质押方面,截至目前,新城控股的控股股东富裕发展集团有限公司(“扶余发展”)共持有公司13.78亿股,占公司总股本的61.06%,其中累计股数为5.47。 1亿股,占公司总股本的24.24%。

在资金压力下,新城控股暂停征地。上个月,新城控股收购的土地数量(根据“地价支付”)仅为12.08亿元,比今年最高的土地收购月份低93.3%。与6月相比,它并不大,下降了81.4%。

虽然新城控股表示公司目前有35家,公开价值270亿元已经开业,五岳广场尚未抵押,至少4000亿元的库存可以为后续融资提供担保。然而,从目前出售资产和积极放缓的态度来看,新城控股的融资可能已经受到影响。