导航菜单

银城国际增收不增利背后:“影子公司”浮出水面

白银国际收入增长背后:多项目“奇异降价”“影子公司”浮出水面

最近,银城国际控股有限公司披露了其2019年中期业绩公告,这是银城国际在香港上市以来的第一份成绩单。出乎意料的是,虽然其营业收入同比超过去年同期的33倍,但回国的净利润却大幅下降了97.4%。这不禁引起业内外的质疑:银城国际的利润在哪里?

银城国际控股半年报显示,2019年上半年,公司实现营业收入37.4亿元,同比增长3342.9%,毛利也增加674.2%至4.5亿元元;然而,毛利率下降41.5个百分点至12.03%。净利润同比下降97.4%至675.8万元。

《红周刊》记者注意到,银城国际控股的销售成本在上半年大幅增加,虽然银城解释说这是由于从开发成本到销售成本的高质量项目股权收购溢价,但记者发现,相关项目的购买价格不足以弥补销售成本的快速增长。此外,银城国际控股的部分项目被怀疑在财务报告中“降价”,这也对净利润大幅下降的原因提出了质疑。

国内净利润同比下降97.4%

大销售成本增加的原因尚不清楚。

根据半年报,银城国际控股上半年的销售成本高达32.89亿元,同比增长6410.85%,几乎是增长的两倍。在营业收入。根据Wind数据,截至2019年8月30日,在已公布年中报告的205家房地产开发公司中,银城国际控股的净利润率仅为1.29%,排名第170位;但是,它的销售成本率已经到位。第7栏。

为应对销售成本激增,银城国际控股解释说,它在2018年上半年收购了联营公司持有的东岳楼和Kinma Q +社区项目的额外股份,使两家公司得以实现。成为子公司并将收购溢价包含在开发项目的成本中。在2019年上半年,两家公司交付了房地产,并将收购溢价转嫁到销售成本上,导致成本增加。

然而,银城国际控股上半年的销售成本增长与上述项目的交付不符。一位房地产开发公司的资深资深人士告诉《红周刊》,当住房公司将特定项目的开发成本转换为销售成本时,结转金额应与具体的销售情况一致。相应区域的成本应该结转。

记者查询了银城国际控股的招股说明书,发现上述两个项目的开发公司是南京益成房地产开发有限公司(以下简称“南京宜城”)和南京马汇房地产有限公司。有限公司(以下简称“南京马汇”)。收购南京宜城和南京马汇的主体是“南京银城”。据天神称,“南京银城”是南京银城房地产开发有限公司。有限公司

根据招股说明书资料,南京银城于2018年5月2日收购南京马汇作为全资子公司,此前南京银城持有南京马汇48.35%股权,以及收购剩余股份所支付的现金。总代价约为3.01亿元;收购南京宜城60%的股权于2018年5月28日,现金总代价约为3.17亿元。因此,银城国际2018年上半年收购东岳楼和金马Q +社区项目股份的实际成本分别约为3.01亿元和3.17亿元。

根据银城国际控股的半年报,截至2019年6月30日,东岳府和金马Q +社区两个项目的规划建筑面积分别约为21,000平方米和41,000平方米。银城国际控股。招股说明书,东岳楼和金马Q +社区项目的总建筑面积分别约为55,000平方米和77,000平方米。

因此,2019年上半年上述两个项目的比例分别约为38.2%和53.2%,相应的收购成本(包括收购溢价)分别约为1.15亿元和1.69亿元,总计仅为284元。万元,占银。报告期内,City International Holdings的总销售成本仅为8.6%左右。

不难看出,即使没有考虑到东岳富和金马Q +两个项目相应的结转成本,银城国际控股上半年的销售成本也高达30.5亿元,同比增长5848.3%。因此,由于上述两个项目,似乎无法充分说明银城国际控股的销售成本同比增长。

两次溢价收购导致互联交易网络

银城“影子公司”出现了

收购新增时,南京银城收购了江苏鑫源房地产有限公司(以下简称“江苏鑫源”)和南京金鸡房地产开发(集团)有限公司(以下简称“江苏新源”)。 Dongyue House和Kinma Q +社区项目的股份。 “南京金鸡”和江苏瑞朗房地产投资有限公司(以下简称“江苏瑞朗”)支付现金约人民币2.71亿元,1.87亿元和1.58亿元。

根据银城国际控股在招股说明书中披露的信息,上述收购完成后,南京银城将持有南京益成60%的股份和南京马俱乐部100%的股份。

然而,根据天时超的资料,南京银城在南京马汇的股权仅为4.46%,其余95.54%的南京马汇股份由南京银浩豪企业管理合伙(有限合伙)(以下简称“南京”银渺)持有)。

南京银号由自然人孙顺海(大股东及最终受益人,90%股权)和吴伟(10%股权)持有。从股权关系和主要成员的角度来看,南京银浩豪和南京银都没有直接关系。但是,天眼潮南京银浩宇的联系电话与南京银城和银城房地产有关。此外,从关联方的角度来看,南京银浩宇的大股东孙顺海持有银城房地产集团有限公司(银城国际控股有限公司的前身,以下简称“银城实业”)0.45%股权。房地产”)。

同时,孙顺海还持有南京银皓坤企业管理合伙企业(有限合伙企业)(以下简称“南京银皓坤”)90%的股份,而南京银昊坤的13家子公司中,有12位大股东。该公司是南京银城。这12家公司的法定代表人是朱莉。朱莉还担任南京银城董事,持有银城房地产2.81%的股份。

以上所有迹象表明,南京银号号与南京银城有着持续的关系,南京银浩宇基本上符合“影子公司”的特点。即使南京银城与南京银号之间的“影子公司”没有“黑箱”操作,这两家公司也属于两个独立的法人实体。银城国际控股有限公司于2019年3月披露了招股说明书。该公司表示,在进行股权交易后,南京马汇成为南京银城的全资子公司,但现在南京马汇的股东已成为两家公司,而银城国际控股有限公司从未公布过相关股份。改变事实。

此外,南京银城与另外两家交易对手,即江苏新源和江苏瑞朗的关系密切。《红周刊》记者注意到,天雁支票中两家公司的联系电话号码与南京马匹俱乐部一致,南京马匹俱乐部留下的三个联系号码中的一个与南京银城一致。从股权关系来看,江苏新源和江苏瑞朗的股东都指向朱氏兄弟朱林南(均为51%)和朱林宾(均为49%),而朱林南也是银城国际的控股人。其中一位股东持有上市公司7.03%的股份。

令人尴尬的是,江苏鑫源本周(2019年8月25日)曾投资江苏嘉华实业有限公司(以下简称“江苏嘉华”),江苏嘉华电话号码在天悦保留,与南京银城一致公司董事长朱林南及公司总经理马宝华分别担任南京银城股东,股东及董事长。因此,江苏嘉华也被怀疑是南京银城的“影子公司”。

值得一提的是,银城国际控股与江苏鑫源及其股东朱林南的关联交易不仅是东岳福和金马Q +社区项目,还涉及南京东方新年健康产业有限公司的发展。由南京红友房地产开发有限公司和南京宏泉房地产开发有限公司共同开发的长岛观澜公园项目全部发生在2018年上半年。上述五个项目的股份购买价格银城国际控股的总额约为7.25亿元人民币,约为2018年上半年银城国际控股营业收入的6.7倍。

无锡项目“奇怪的降价”或涉嫌财务欺诈

2019年上半年,银城国际控股有9个项目的结算收入与去年相同。记者在银城国际控股半年报中对房产销售细节进行了整理,发现公司三个项目的平均售价在今年上半年大幅下降。南京方山项目确定的平均售价为去年同期的2.8。报告期内,万元/平方米下跌272.8%至7613.2元/平方米;无锡京良河项目从元/平方米下降258.1%至5157.4元/平方米;无锡惠山国际社区项目仅售5811.7元/平方米(去年同期未披露),远低于周边房地产的平均价格。

一位业内人士告诉记者,由于商品房的主要成本来自土地价格,一般住房企业将根据土地价格确定近似项目的销售价格,这是一般稳定的。 “即使不同年份有降价销售活动,降价也不会太大。房价从2万减少到3万到5,6或6的情况是不正常的。否则,地价不能成本消化。“

对此,记者致电上述三个项目的销售办公室,询问房地产价格大幅降价的原因。一边山的销售办公室和北京良良的电话都没有回答。无锡惠山国际社区销售办公室的工作人员告诉记者。据说房产的房地产价格范围已经在元/平方米到元/平方米之间,不可能卖到5000多元。记者还从无锡当地的位置顾问处了解到,由于景良河项目位置不错,房地产很受欢迎,价格基本在元/平方米左右,连地板下层也卖了2.1万元/平方米。

业内人士表示,房地产公司在财务报告中披露的平均交割价格应该是相应项目实际交易价格的平均值。如果上述房地产自开业以来没有大幅降价,为什么银城国际控股半年报的项目交割平均价格如此之大?

根据半年报,上半年银城房山,景良河和惠山国际社区的交付面积分别为5,551平方米,216平方米和79,400平方米。根据方天下的官方网站,上述三个物业的平均销售价格约为27,200元/平方米,25,300元/平方米和元/平方米,大致估计了三个物业的实际物业。总销售额约为12.5亿元人民币。

然而,银城国际控股半年报的相应物业销售收入仅为5.1亿元。银城国际控股是否有低估财产平均售价的财务欺诈?如果上述问题的答案是肯定的,那么销售收入的“蒸发”会在半年度报告中出现在哪里?《红周刊》记者向银城国际控股有限公司发了采访大纲,但该公司在发布时没有回复。

南京大本营陷入“分化与困境”

银城规模困境凸显

记者了解到,由于各地区严格的监管政策和“差异化困境”,银城上半年的表现非常持平,有的项目甚至开始拖累公司的整体盈利能力。

2019年上半年,银城国际控股的毛利润同比增长674.2%至4.498亿元,但毛利率下降41.47个百分点至12.03%。银城表示,其中一个原因是南京云台天井项目于2018年开始预售,这恰逢中国政府对当前楼价的监管,这对公司的毛利率影响较大。

一位资深业内人士告诉记者,南京房地产市场的区域分化比较严重。鼓楼区,秦淮区,宣武区等主要城区的控制政策相对宽松,房地产业改善较多,利润空间较大;该地区的房地产大多位于刚刚需要的部门,面临更大的政策压力和边际利润率。

“银城在南京买家中非常受欢迎,即使是东岳福的4万多个高价碟片,推动也非常顺畅。目前,银城的J城东方和长岛观澜产品线已全部售罄。上述内部人士告诉记者,“但卖得好并不意味着赚更多的钱。因为南京的一些地方有更严格的限价政策,开发商不仅利润微薄,甚至很多项目都在赔钱。以江宁区为例以银城云台天津项目所在地为例,该区域属于南京市急需的区域,价格限制较为严格,土地价格近2万元,房屋只能卖3万元,减去成本。人力和宣传,该项目基本上不能赚钱。此外,南京江北的限价政策也非常严格,银城的粤建山项目在江北也可能因价格限制政策面临影响项目利润的情况,甚至更低公司的整体利率。“

事实上,受到大本营“高成本,严格监管,强势分化”困扰的银城,一直想扩大规模,走出南京,但过程并不理想。

自2005年该项目扩展到无锡以来,银城的业务范围已经锁定在南京和无锡。它将不会继续扩展到苏州和镇江,直到2017年。虽然它在2018年很快就赢得了杭州,马鞍山,徐州和合肥,但截至2019年上半年,银城国际控股在不同发展阶段的房地产项目仅增加与去年同期相比减少了一年。项目数量也与去年同期相同。

(编辑:李伟)

http://www.whgcjx.com/bdsW5w31y.html