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香港房价 40 年暴涨 23 倍!谁给你的胆量?

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自今年6月以来,香港发生了暴力冲突。此事件有许多深层次的原因。重要原因之一是香港的高房价和贫富之间的巨大差距导致了年轻人对社会的不满。相比之下,新加坡还是世界性城市,其住房市场更为健康,可以更好地保护绝大多数公民的住房权。人们更加舒适,无需担心住房。

香港和新加坡这两个地区的经济总量,人口规模和国际地位都相对接近,并且具有高度可比性。我们将主要对香港和新加坡的房地产市场进行比较分析,并探讨其背后的原因。此外,该主题还包括中国上海的一个类似城市,并希望从香港和新加坡的住房开发模型中汲取经验教训。

《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较(之一)》

三房价格比较

1979年底,香港-新加坡私人住房价格指数基本处于同一水平。截至2019年第二季度,香港名义房屋价格指数上涨了22.9倍,而新加坡仅上涨了10.9倍。

在2008年之前,两者的趋势和绝对值之间几乎没有差异。在2008年金融危机之后,两者之间有明显的区别:从2008年底到2019年第二季度,香港房价上涨了2.7倍。在快速增长的趋势中,新加坡的房价在同一时期仅上涨了30%,涨幅主要来自金融危机,也就是说,在政府从2009年到2010年的大力救助中,房价在2010年之后基本保持稳定

基于1999,我们计算了上海商品住宅(即香港和新加坡的私人住宅)的名义房屋价格指数。

从1999年到2018年,上海房价上涨了8.7倍。同期,香港和新加坡分别增长了286%和56%,均小于上海。

但有一点需要指出,在1998年中国商品房改革之后,上海的房屋市场正处于高速发展阶段,而香港和新加坡的市场发展期很长,而且更成熟。因此,上海与香港和新加坡处于不同的市场发展阶段,合理地提高房价是合理的。

为了更直观地反映房价的真实水平,我们比较了通货膨胀后香港和新加坡的房价指数(实际房价指数)。

从1998年到2018年第三季度,新加坡的实际房价指数在70到120之间波动。没有上升趋势,这表明新加坡私人住房的价格上涨基本上与通货膨胀相符,并且在健康的水平上。

相反,香港的私人房屋实际价格自2002年以来一直呈明显的上升趋势,并且在2018年第三季度上升了3.0倍,表明香港的房屋价格在2010年第三季度上升了。过去15年。幅度太大,这是非良性的增长,从长远来看很难维持。

在同一时期,上海的实际房价上涨了4.2倍,高于香港,房价上涨得太快。这也与1998年住房改革后上海住房市场的青春期和长期发展阶段有关。

总而言之,仅看房价上涨,香港房价在40年中就飙升了23倍,尤其是自2011年以来,房价一直在急剧上涨(政府监管的作用不明显),产生了新的泡泡!尤其是与新加坡的健康状况相比,香港的房地产市场是扭曲的,病情严重!

从今年第二季度开始,香港的房价下跌使某些社区的房价下降。例如,太古市的价格三年前就回落了。但是老杨认为,仅仅回到香港房价三年还不够!泡沫从2011年开始出现,应该回落到2013年左右。

资料来源:杨旭红房地产研究